부동산학개론 필수용어 모음

투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 그 결과치가 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 기법. 즉 임대료 영업비 공실률 감가상각의 방법 보유기간 가치상승 등과 같이 투자수익에 영향을 줄 수 있는 구성요소들이 변화함에 따라 투자에 대한 순현가나 내부수익률이 어떻게 변화하는가를 분석하는 것. 감응도 분석은 투자수익에 가장 민감하게 영향을 주는 요소가 무엇인지를 파악할 수 있는데, 일반적으로 감응도가 큰 투자안일 수록 순현재가치의 변동이 심하고 더 위험한 투자안으로 평가된다. 회귀분석에서의 회귀계수의 크기는 감응도의 크기를 말한다.

▷ 감정평가
「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따르면 감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것이다.(제2조 제7호). 여기서 '토지 등'이란 토지 및 건물 등 부동산, 특수동산, 유가증권 등을 포괄하는 개념이며, '경제적 가치'란 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임료.

▷ 감체기금
경제주체가 부채를 점차로 상환하거나 줄이기 위하여 특정한 기금회계를 설정하고 매년 일정금액을 적립하는 기금

▷ 감채기금계수
일정 누적액을 기간 말에 만들기 위해 매기간마다 적립해야 할 액수를 구하는 계수를 말하며, 상환기금계수라고도 한다. 매기간 말에 일정 누적액이 달성된다는 측면에서 감채기금계수는 미래가치에 해당.

▷ 갑종 관리신탁

부동산 소유자가 맡긴 부동산을 총체적으로 관리 운용하여 그 수익을 부동산소유자 또는 부동산 소유자가 지정한 사람(수익자)에게 배당하는 것.

▷ 강성 효율적 시장
공표된 것이거나 공표되지 않은 것이거나 어떤 정보도 이미 시장가치에 반영되어 있는 시장.

▷ 개량물
토지의 부가된 물건 또는 토지개량시설을 말한다. 「민법」의 정착물보다 더욱 넓은 의미로서 주로 건물이 대부분이지만 공익시설물도 포함.

▷ 개방권이전제도 = 개발권양도제(TDR)
개발행위가 제한되고 규제되는 보전지역의 토지소유자들에게 개발제한으로 발생하는 손실을 보전해주기 위하여 개발지역으로 지정된 다른 지역의 토지를 개발할 수 있는 개발권이라는 권리를 부여하는 제도. 개발권이전제도는 토지이용계획의 규제가 전제되는 정책.

▷ 개발이익
개발사업의 시행 또는 토지이용계획의 변경이나 기타 사회 경제적 요인에 의하여 정상지가상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지의 소유자에게 귀속하는 토지가액의 증가분.

▷ 개발이익 환수제도

국가·지방자치단체 또는 정부투자기관의 개발사업이나 정비사업 등에 의하여 토지소유자가 정당한 노력 없이 지가상승으로 인하여 현저한 이익을 얻은 경우(개발이익, 불로소득)에 토지소유자에게 그 이익(개발이익, 불로소득)을 환수하는 제도. 현행 조세 중 이 제도로서의 성질을 갖는 것으로는 제산세 도시계획세 간주취득세 및 양도소득세가 있으며, 비조세적인 것으로는 개발부담금제 감보율 공공용지부담 수익자부담금제 공시지가제 국공유 토지임대제 공여개발제 등이 있음.

▷ 개별성
부동산특성 중 자연적 특성의 하나로서, 토지는 지리적 위치의 고정성으로 인하여 물리적으로 동일한 토지 건물은 하나도 없다는 특성. 즉, 지표상에 존재하는 토지는 위치 지형 지세 등이 동일한 것이 없고 그 개성도 달라 대체할 수 없다는 뜻.

▷ 갱지
일본말로서 건축물을 건축하도록 용도가 정해져 있는 지역(주거지역, 상업지역 등)에서 건축물 등의 지상정착물이 없고, 토지이용에 대한 공법상의 제약은 받으나 당해 토지의 사용 수익을 제양하는 사권이 부착되어 있지 아니한 완전소유권의 토지.

▷ 거래사례
부동산가격의 평가방법 중 비교방식의 경우에는 거래된 사례를 수집하여 그 사례와 비교하여 가격을 평가하는데, 이 때 부동산 시장에서 실제로 발생한 부동산의 매매 교환 등의 사례. 거래사례는 거래가격은 물론 대상부동산의 등급이나 수량, 거래시기 및 지급방법 등 거래에 관련되는 모든 사항 포함

▷ 거래사례 비교법

부동산감정평가에 있어서 동질성 또는 유사성 있는 물건의 거래사례를 비교하여 가격시점과 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정을 가하여 감정가격을 추정하는 방법. 이 방법에 의하여 산정된 시산가격을 유추가격 또는 비준가격이라고 함.

▷ 거미집 이론
미국의 주기적인 돼지와 옥수수의 가격파동분석에서 유래됨. 수요량은 가격에 대하여 즉각적으로 반응하나 공급량은 생산기간이 필요하기 때문에 시차를 두고 반응한다는 시장균형에 대한 동적 이론으로서, 부동산시장은 주기적으로 초과수요와 초과공급을 반복하며 가격폭등과 폭락을 반복하는 과정을 통하여 시장균형에 도달한다는 이론.

▷ 거점도시
일정한 도시의 개발에 역점을 두어 우선적으로 개발하는 불균형개발.

▷ 거품이론
토지매매를 통해 자본이득을 획득하여 투기적 거래를 유발함으로써 지가형성을 왜곡시킨다는 이론.

▷ 건물의 내용연수
건물이 신축된 후 수명이 다하기까지 즉, 건물의 유용성의 지속연수. 보통 건물 수명을 말함. 내용연수에는 물리적 내용연수, 기능적 내용연수, 경제적 내용연수 및 법적 내용연수가 있음.

▷ 건물의 수명성 = 건물의 생애주기

건물이 신축되어 그의 내용연수가 전부 만료되어 철거되기까지 일정한 법칙적인 현상을 일으키는데, 이러한 현상을 거치면서 건물의 수명이 다하는 기간. 건물의 생애주기는 '전(前) 개발단계→신축단계→안정단계→노후단계→완전폐물단계'로 구분.

▷ 건물잔여법
토지와 건물로 이루어진 복합부동산 전체의 순수익에서 건물 이외의 물건에 귀속하는 순수익을 공제하여 건물에 귀속될 순수익을 구하는 방법. 이때 순수익이란 대상부동산을 1년간 운영하여 산출된 총수익에서 그 수익을 올리는 데 소요된 제비용을 공제한 나머지 수익.

▷ 건부감가
어느 부지에 건물이 있고 그 부지의 사용을 현재보다 나은 방법으로 이용하려 할 경우, 부지에 건물 등이 존재하기 때문에 나타나는 부지에대한 제약분을 부지가격에서 감액하는 것. 일반적으로 건물면적에 비해서 부지면적이 크면 클수록 부지에 대한 제약은 적고, 지상건물이 견고할 수록 큼.

▷ 건부증가
토지상에 건물 등이 있음으로 인하여 부지의 유용성이 증가되는 경우. 예를 들어, 개발제한구역 내의 건부지의 경우에는 건부지가 나지보다 가격이 높음.

▷ 결정계수

다중회귀분석에서는 보통 결정계수의 크기로 모형의 적합성을 비교. 결정계수는 표본회귀식에 의하여 설명된 변동이 총변동에서 차지하는 상대적 크기를 나타내는 것.

▷ 경기변동
경기순환이라고도 하며 국민소득수준, 고용 등과 이에 따르는 경제활동의 상승과 하강의 주기적 반복현상을 말함.

▷ 경쟁의원칙
부동산가격의 원칙 중의 하나로서, 초과이윤은 경쟁을 야기시키고 경쟁은 초과이윤을 감소 또는 소멸시킨다는 원칙. 부동산의 자연적 특성에 의하여 지리적 위치는 고정되어 있고, 부증성에 의해 물리적 절대량이 증가하지 않으므로 공급자의 경쟁보다는 수요자의 경쟁이 강하게 나타남.

▷ 경제성의원칙
부동산활동에서 경제적 이익과 합리성을 추구하여야 한다는 것. 경제적 합리성(경제적 효율성)이란 최소의 비용으로 최대의 효과(수익)를 올리려는 것을 말하며, 이 원칙은 부동산활동 전반에 걸친 합리적 선택의 원칙이라고 볼 수 있음.

▷ 경제적관리

부동산을 활용하여 발생하는 총수익에서 제비용을 뺀 순수익이 합리적으로 도출되고 있는가의 여부를 위해 관리하는 것.

▷ 계속임료
계속 중인 임대차게약에 수반되어 현행임료를 개정하는 때 구하는 임료, 부동산의 임대차를 계속하기 위하여 특정의 당사자 사이에 성립될 것으로 기대되는 적정한 임료로서 특정임료. 계속임료의 평가방법으로는 차액배분법, 이율법, 슬라이드법, 임대사례비교법 등이 있음.

▷ 고립국
튀넨이 농업입지론을 설명하기 위해 1825년에 지은 저서, 고립국은 중심지로부터 거리에 따라 동심원 모양으로 '자유식→임업→윤재식→곡초식→삼포식→목축'의 순서로 형성된다고 봄.

▷ 공간균배의 원리
경쟁관계에 있는 점포 사이에 공간을 서로 균배한다는 원리로서, 상업지에서 시장이 좁고 수요의 탄력성이 적으면 중앙에 집심입지현상이 나타나고, 시장이 넓고 수요의 탄력성이 크면 분산입지현상이 나타남. 이에 따른 점포유형에는 집재성, 집심성, 산재성, 국부적 집중성 점포가 있음

▷ 고정비용

매출액과는 상관없이 고정적으로 지출해야 하는 비용.

▷ 공공재
소비에 있어서 비경합성과 비배제성의 특성을 가지는 재화. 이러한 공공재가 시장경제원리에 의해 배분된다면 공공재에 대한 개인의 수요가 많은 사람에게는 가격이 높아지고, 개인의 수요가 적은 사람에게는 가격이 낮게 결정. 그러나 공공재의 비배제성과 비경합성 때문에 수요가 많은 사람은 자신의 수요(선호)를 은폐하고 축소에서 표현함으로써 자신의 공공재에 대한 가격을 낮추려고 노력.

▷ 공급
생산자들이 일정기간에 판매하려고 의도한 재화의 양. 특히 토지의 공급은 토지의 이용 및 이용가능한 토지자원의 양과 질에 달려있음.

▷ 공급의법칙
가격의 상승은 공급의 증가를 가져오고 가격이 하락하면 공급량이 감소하는 법칙.

▷ 공동중개위임제
독점중개위임제의 일종으로 중개위임을 획득한 중개업자의 독점매도권을 여러중개업자가 계약에 의해 분할소유하는 방법.

▷ 공동화 현상

도넛화현상이라고도 하는데, 인구의 시외곽 이주로 도심의 상주인구가 감소하면서 낮에는 사람이 북적대는 상업 업무지구화되는 현상.

▷ 공시지가
「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 표준지의 가격. 공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나누어짐.

▷ 공실률
아파트나 임대빌딩에서 그 건물 전체의 실 수에 대한 공실(빈방)의 비율. 임대빌딩의 경우에는 그의 공실률이 높으면 빌딩 채산상 지장을 초래하게되며, 정산임료 및 수익임료를 구하는 경우 필요제경비 등으로 고려하여야 할 사항.

▷ 공영개발
정부가 비효율성은 감소시키고 편익의 최종적인 분배를 더욱 공평하게 하려는 의도에서 개방대상지역의 토지를 전면개발하여 사업완료 후 실수요자에게 공급하는 방법.

▷ 공익가치
어떤 부동산의 최고최선의 이용이 사적 목적의 경제적 이용에 있는 것이 아니라, 보존이나 보전과 같은 공공목적의 비경제적 이용에 있을 때 대상부동산이 지니는 가치 통칭.

▷ 공장재단

공장에 속하는 토지, 공작물, 지상권, 전세권, 공업소유권 등의 기업용 재산을 하나의 집합물로 보아 「공장저당법」에 의해 보존등기를 하게 되면 한 개의 부동산으로 취급되는 부동산.

▷ 공중공간
부동산을 3차원 공간으로 볼 때의 공간에는 수평공간, 공중공간, 지중공간의 세 가지가 있음.